作者：田代臣 單位：廣西銀監局

2007年以來,北海市房地產業持續升溫,房價一路飆升。3月至8月,房價漲幅連續6個月領跑全國70個大中城市,特別是4月,以高達23•6%的漲幅遠遠超過深圳(11•3%)和北京(10•7%),成為當月漲幅最大的城市,高于全國5•3%的平均水平,第四季度雖有回落,但年末漲幅仍居全國第三位,北海市房地產價格的快速上漲引起了各方關注。

一、房地產價格快速上漲的原因分析

(一)受歷史遺留因素影響,房價基數低,目前在彌補歷史欠債基礎上補漲

1993年北海“房地產泡沫”破裂,留下了大量的空置房和“爛尾樓”,致使北海經濟進入長達10年的低迷期———“九五”、“十五”期間北海市大部分年度的GDP增長率只有5%,落后于同期廣西平均水平6至7個百分點。房地產基本無人問津,房價從開發高潮期的最高點每平方米近10,000元一直跌至最低點400多元。2003年起,在處置房地產遺留問題的優惠政策支持下,北海市全面啟動了對“爛尾樓”的盤活工作,眾多的“爛尾樓”通過法院拍賣和市場置換,以每平方米200元到600元的價格進行確權,拉低了房地產的價格。但在這幾年中,全國各地的房地產飛速發展,其他城市房價已經抬得很高,而北海房價還在低谷,其近幾年銷售的房產大多也是經過“翻新”、“包裝”的“存量”房及繼建的“爛尾樓”,成交均價在每平方1,000元左右徘徊。2006年隨著北海市“存量”房和“爛尾樓”的清理完畢,一些新的項目起建,房價才抬升到每平方米1,713元。

(二)優惠政策到期,房地產業稅收成本上升

2002年財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于處置海南省和廣西北海市積壓房地產有關稅收優惠政策的通知》,2003年起對北海地區的房地產開發企業處置積壓房實行減免1•5%-3%的契稅以及5%的營業稅的優惠政策,此政策有效期延至2006年底。2007年優惠政策到期后,北海房地產開發企業按照國家統一稅率納稅,僅此一項,落實到房價中,等同于每平方米增加了200元,使北海房價出現了明顯上漲。近5年,商品房均價由2003年每平方米983元上升到2007年的2,614元。

(三)北海市納入北部灣廣西經濟區規劃,土地供應緊張、用地成本抬高

自2006年廣西區政府成立北部灣廣西經濟區規劃辦公室以后,北海市重新進行了嚴格規范的土地規劃,北海市政府盤活和掌握的存量土地十分有限,土地儲備中心庫存土地11,600畝,其中市區儲備土地僅5,596畝。由于地塊面積的限制,除了公益用地,城區商品房用地一律以招投標公開方式拍賣,是資金投標,而不像九十年代的北海大開發??沒有公開制度,多是靠關系拿地,炒作成份大。競標主體為企業,激烈的競爭推動了土地價格的上揚,2006年土地拍賣成交均價為每畝31•22萬元,2007年達94•14萬元,均價同比增長2•02倍。如2007年初,以政府拍賣的一幅土地為例,盡管不是一線地,但拍賣價格高于每畝120萬元,而往年政府拍賣的一線地也不足每畝30萬元。

(四)外來購房者踴躍,助推房價快速上漲

2007年,北海大部分樓盤開盤價為每平方米2000多元,與其他沿海開放城市相比,僅及其1/3至1/5,房價非常低廉。而且,北海市作為中國十大適宜人居城市之一的沿海開放旅游城市,其區域優勢、獨特的自然資源及發展前景,使越來越多的外地人看好北海的居住環境和投資發展潛力。2005年外地人購房面積占北海市個人購房總面積的比例為35%,2006年為43%,2007年則為66%。2007年,按交易宗數來劃分,外地人購房宗數共6,021宗,同比增長40•2%,占全市購房宗數的60•4%;按成交金額來劃分,外地人購房成交金額為12•03億元,同比增長58•8%,占全市購房成交金額的61•4%;外來購房者以東北、北京、浙江、山西、上海、福建省居民居多。

(五)開發商捂房惜售、投機者蓄意操控,催生房價進一步上揚

一是開發商與炒房者聯手操控房價,由炒家在尚未開盤時就大量定購造成銷售火爆的場面。二是開發商故意拉長工期,待價而沽。如臨近銀灘某高檔別墅樓盤,該樓盤早在2006年就已設立接待處接待購房者咨詢,但2007年末才開盤,房價從當初的每平方米3,500元漲至5,800元。三是炒房者囤房待漲。一些“精明”炒房者在2005年、2006年抓住北海低房價優勢,低價購房囤積,推動房價上揚。

二、房地產價格快速上漲對財政經濟的影響

房地產是一個關聯性大、帶動力強的產業,2007年北海市房地產業,對GDP直接貢獻率達到了3•8%,拉動GDP增長0•7個百分點,對財政增收的貢獻率接近60%,房地產價格的快速上漲對北海市財政收支的增長發揮了重要作用。

(一)房地產相關稅費大幅增長,成為拉動地方財政增收的主力

2007年,在執行處置積壓房地產稅收優惠政策減免5,107萬元的情況下,北海市房地產行業提供稅收47,218萬元(含契稅),同比增加19,023萬元,增長67•4%,另有國有土地使用權出讓金收入80,744萬元,房地產稅費收入合計占財政收入的比重為43%,同比增長1•03倍,遠高于財政收入增幅72•87個百分點。房地產營業稅、契稅和土地增值稅已成為北海市稅收收入的支柱稅種,分別占地方稅收收入的21%、16%和9%,此三稅對地方稅收收入增長貢獻率分別為23%、30%和20%。據北海市地稅局統計資料表明,2007年由于房地產價格的快速上漲,地稅年內實現房地產業稅收收入30,840萬元,同比增收14,963萬元,增長94•2%,地稅收入增量的78•1%來自房地產業。

(二)土地出讓金收入成為財政預算外收入的主要來源

據北海市國土資源局資料表明,從國庫統計口徑看,北海市2007年非稅收入109,324萬元,其中土地出讓金80,744萬元,同比增長1•2倍,占地方財政收入的26•9%。土地收入的迅速擴大,增強了地方政府對廉租房、城市建設、農村基礎設施建設等方面的支持力度。2007年,廉租住房支出150萬元,征地和拆遷補償支出1,026萬元,其他土地使用權出讓金支出為20,568萬元。

(三)房地產業帶動相關產業發展

一是房地產業產業鏈長,帶動上游產業發展,如水泥、鋼鐵等建筑材料行業以及建筑施工和房屋裝修等行業能得益于房地產業的發展。二是房地產業火熱可以積聚人氣,帶動旅游、餐飲、娛樂、賓館等行業的發展。